Mercado de alquiler
Situación del mercado de alquiler en Barcelona
Durante el segundo trimestre de 2017 se han contratado un total de 128.000m² de oficinas, un 51% más respecto al volumen del anterior trimestre. En total, la contratación del primer semestre de 2017 representa un incremento del 47% respecto el año anterior, con más de 200.000m2 contratados. Cabe destacar que el número de operaciones por encima de los 1.500m2 ha aumentado significativamente, con 32 operaciones vs 19 durante el primer semestre del anterior año. En cuanto a sectores, el sector de servicios sigue liderando la demanda, con un comportamiento destacable de compañías multinacionales de internet y e-commerce.
La tasa de disponibilidad media en Barcelona en el segundo trimestre de 2017 se reduce hasta el 7,8%. Debido a la escasez de oferta de oficinas de calidad y a unos niveles sólidos de contratación, está teniendo lugar un decremento paulatino de las tasas de disponibilidad, con previsión futura de tendencia bajista. La desocupación en activos de grado A/B+ se sitúa por debajo del 2% en la zona de Paseo de Gràcia/Diagonal. En este sentido, la demanda tiene serios problemas para encontrar superficies superiores a los 800m² en esta zona en concreto.
Por otro lado, en el próximo año se ofrecerán en Barcelona un total de 50.000m² de nueva construcción de oficinas, pero estos niveles no alcanzan a satisfacer la demanda de oficinas actual, debido a que una parte importante están ya pre-alquilados. Cabe destacar que el 22@ es el principal foco de nueva promoción de la ciudad debido a la falta de suelo en el centro de la ciudad condal.
A lo largo del segundo trimestre de 2017 las rentas máximas en CBD siguen experimentando crecimientos significativos, alcanzando una renta prime de 22,50€/m²/mes, con incluso alguna operación por encima de esta cifra. Durante el periodo 2017-2020 los principales consultores inmobiliarios prevén un aumento medio de rentas prime por encima del 4%, permitiendo a Barcelona posicionarse como una de las primeras ciudades europeas en crecimiento de rentas.
Rentas Prime CBD Barcelona (€/m²/mes)
Tasa de desocupación Barcelona (%)
Situación del mercado de alquiler en Madrid
La mejora de la actividad económica y la generación de empleo se está reflejando en un aumento significativo de la contratación de espacios de oficinas. En Madrid, se han contratado en el segundo trimestre del ejercicio 2017, 156.000m² de oficinas, un 60% más que en el trimestre anterior. Cabe destacar que la contratación acumulada del primer semestre de 2017 representa 279.000m2, un incremento del 30% respecto al primer semestre del año anterior.
Desde el punto de vista de la demanda, hay una clara tendencia por parte de las compañías a la ampliación de superficies en el mismo edificio o búsqueda de nuevos espacios para expansión en los mejores edificios. Se estima que el 50% de la demanda ha sido por este tipo de operaciones, hecho que confirma que la absorción neta es positiva. Por sectores, los principales dinamizadores del mercado de alquiler de oficinas han sido compañías multinacionales del sector tecnológico, financiero y automovilístico, así como ingenierías y empresas relacionadas con el sector turístico/hotelero.
La tasa de desocupación durante el segundo trimestre de 2017 ha disminuido 60pb hasta alcanzar un 11,2%. En el CBD, la tasa de desocupación disminuye significativamente hasta el 7,7%. A pesar de la finalización de las obras en diversos edificios de clase A, en CBD, sigue habiendo una falta de producto de calidad generalizada. No es previsible que en los próximos trimestres se altere esta situación ya que la oferta futura en construcción sigue siendo limitada.
En este segundo trimestre del ejercicio 2017 las rentas de las mejores oficinas de la capital han alcanzado los 30,0€/m²/mes, suponiendo un incremento elevado respecto a los trimestres anteriores. Sin embargo, todavía se presentan muy por debajo de los registrados en ciclos anteriores y comparados con ciudades como Londres, París o Frankfurt. Madrid contrasta con estas grandes ciudades europeas en cuanto a los costes laborales, que se presentan mucho más moderados en comparación.
Rentas Prime CBD Madrid (€/m²/mes)
Tasa de desocupación Madrid (%)
Situación del mercado de alquiler en París
Después de un primer trimestre de 2017 con mucha actividad, la contratación de oficinas durante el segundo trimestre se ha ralentizado debido a la incertidumbre electoral de mayo. En total, la contratación en la región de París (Île-de-France) durante el primer semestre ha alcanzado 1.164.600m² lo que supone un aumento del 4% respecto al primer semestre del año anterior.
Por tamaño de operaciones, destacan las de tamaño medio (entre 1.000 y 5.000 m2) representando un incremento del 8% respecto al primer semestre del año anterior. En cuanto a grandes operaciones (a partir de 5.000m2) el espacio total contratado fue un 16% superior respecto al ejercicio 2016.
En consecuencia, la demanda sigue siendo fuerte y las perspectivas para el segundo semestre de 2017 son positivas, pero hay una importante falta de disponibilidad de espacios. Actualmente, el centro de París se encuentra con una alta escasez de oferta, con una tasa de desocupación en CBD cercana al 3% e inferior al 2% en las zonas de París 5/6/7 y París 12/13. Adicionalmente, el pipeline de nuevos proyectos de oficinas para los próximos dos años es escaso en CBD (aproximadamente 250.000 m2) y un parte relevante está pre alquilada.
La renta prime en la zona CBD del mercado de París alcanza los 760€/m²/año a cierre del primer semestre del ejercicio 2017. Este valor, se debe al importante aumento del número de transacciones a unas rentas por encima de los 750€/m²/año. El consenso de analistas y consultores sitúan a Paris CBD como uno de los mercados europeos con buenas expectativas de incremento de rentas en el corto plazo.
