Mercado de alquiler
Situación del mercado de alquiler en Barcelona
A lo largo del segundo trimestre de 2018 se han contratado 115.000m² de oficinas, un aumento del +42% respecto al trimestre anterior y por encima de la media trimestral registrada desde el inicio de la recuperación económica en 2014. La contratación del primer semestre de 2018 está en línea con la del mismo semestre del año anterior, siendo este último un año excepcional. Todos los segmentos de mercado han tenido un buen comportamiento y destaca el centro de la ciudad y el área 22@ con mayor volumen de contratación, en este últimos los pre-alquileres siguen siendo habituales.
La tasa de disponibilidad media en Barcelona en este segundo trimestre de 2018 se reduce hasta el 6,7%, continuando con la tendencia iniciada en 2014. En el CBD la disponibilidad se sitúa por debajo del 4%, en niveles históricamente bajos. En la zona de Diagonal-Paseo de Gracia se ha alcanzado el 2,4% de desocupación.
Cabe destacar que debido a la falta de espacios amplios y de calidad que sufren algunas zonas de la ciudad, se ha experimentado un incremento de las operaciones de pre-alquiler, hecho inusual en el mercado español de oficinas. A pesar de que los últimos meses se hayan entregado varios edificios, especialmente en la zona del 22@, estos no han añadido nueva oferta dado que ya estaban pre-alquilados. Las predicciones continúan en la misma línea, debido a que muchos proyectos que se van a entregar están ya pre-alquilados, parcial o totalmente.
En consecuencia, las rentas máximas en CBD durante el segundo trimestre continúan con su tendencia creciente iniciada en 2013, alcanzando los 24,25€/m²/mes, lo que representa un aumento durante el último año del +8%. Durante los próximos meses los analistas prevén que tanto la renta prime como la renta media sigan aumentando. Barcelona se sitúa como la quinta ciudad europea con mayor perspectiva de crecimiento de rentas para los próximos 5 años.
Rentas Prime CBD Barcelona (€/m²/mes)
Tasa de desocupación Barcelona (%)
Situación del mercado de alquiler en Madrid
En Madrid el volumen de contratación durante el segundo trimestre de 2018 alcanzó los 108.000m², lo que supone un incremento del +16% respecto al promedio del mismo trimestre en los últimos 5 años donde el volumen de contratación alcanzo los 93.000m2. La contratación semestral está ligeramente por debajo de la del primer semestre del año anterior, debido mayoritariamente a la falta de producto grado A en el mercado.
Desde el punto de vista de la demanda, existe una clara tendencia de inquilinos de moverse a espacios de mayor calidad, abandonando espacios obsoletos. Los sectores más activos del mercado siguen siendo empresas tecnológicas y de servicios profesionales, cobrando cada vez más importancia los espacios dedicados al co-working.
Respecto al stock de oficinas de Madrid, no ha habido cambios sustanciales. Durante este segundo trimestre del año no se ha entregado ningún proyecto dentro de la M30, solamente se han finalizado las obras que se llevaban a cabo en 2 inmuebles en la zona de la A1, con un total de 32.000m2 de grado A, de los cuales 10.000m² ya se habían pre-alquilado. En consecuencia, la tasa de desocupación sigue reduciéndose paulatinamente y se sitúa en el 10,5%. En la zona CBD, la tasa de desocupación alcanza el 6,5% siendo el espacio disponible de Grado A sensiblemente inferior a esta cifra.
A la escasez de buen producto, junto con una demanda sólida, está ejerciendo presión sobre las rentas prime, que se sitúan ya en el rango de los 33€/m²/mes, lo que supone un incremento trimestral del +3% y del +10% si comparamos con la renta prime del segundo trimestre de 2017. Según los consultores inmobiliarios, Madrid se sitúa como la ciudad europea con mayor perspectiva de crecimiento de rentas para los próximos 5 años.
Rentas Prime CBD Madrid (€/m²/mes)
Tasa de desocupación Madrid (%)
Situación del mercado de alquiler en París
Durante el primer semestre del ejercicio 2018, la contratación de oficinas en la región de París (Île-de-France) ha sido cercana a 1.333.000m², un aumento del +15% respecto el año anterior, y muy superior a la media de los últimos 10 años (1.100.000m²).
En cuanto a las operaciones realizadas, destaca el número de operaciones de tamaño medio (entre 1.000m² y 5.000m2), donde se ha alcanzado la cifra de 67 transacciones en el primer semestre, registrando un incremento de un +24% respecto el año anterior. También destaca el incremento en las superficies inferiores de 1.000m2, con un incremento del +7%. En este primer semestre se han firmado cuatro grandes operaciones, la futura sede de VINCI con 62.600m2, el alquiler a TECHNIP con 48.500m2, la reagrupación de NESTLE en Francia (46.800m²) y la creación de la nueva sede de DANONE (25.100m²).
La oferta de stock de oficinas disponibles cae por debajo de los 3,1 millones de m², con una tasa de desocupación a la baja del 5,6%. Con este descenso de la oferta, se obtienen niveles inferiores a los de 2009. La disponibilidad de los espacios nuevos y/o de calidad en Paris City sigue muy baja (14% del stock disponible).
La oferta inmediata en el centro de París se ha reducido en un 12% respecto al año anterior. La desocupación en la zona CBD se sitúa en el 2,1%, un nivel históricamente bajo. Como consecuencia, existen tenants que tratan de posicionarse en proyectos aún en desarrollo.
La renta prime en la zona CBD alcanza a cierre del segundo trimestre del ejercicio 2018 los 780€/m²/año, con numerosas transacciones por encima de 770€/m2/año y con varias transacciones superiores a 800€/m2/año.
