Gouvernance d’entreprise : 
Messages du Président et du CEO

Juan José Brugera Clavero Président

Pere Viñolas Serra Directeur Général

Comment Colonial a-t-elle évolué en 2023, une année caractérisée par un environnement macroéconomique complexe ?

J. J. Brugera : Dans un environnement macroéconomique encore marqué en 2023 par l’instabilité et la hausse des taux d’intérêt, affectant clairement l’activité d’investissement, le modèle économique de Colonial a démontré non seulement sa résilience mais aussi sa capacité à accroître ses fondamentaux opérationnels au-dessus de la moyenne du marché.

Le taux d’occupation de ses immeubles est quasi complet à 97 %, un chiffre qui atteint 100 % à Paris. Ces niveaux se traduisent par une croissance des revenus locatifs de 377 M€. De plus, ces augmentations ont été obtenues en captant les loyers les plus élevés du marché, au-dessus de la moyenne du marché, tant dans les renouvellements que dans les nouveaux actifs commercialisés.

Soutenue par ces leviers de croissance, Colonial a dépassé les prévisions les plus optimistes pour l’année, portant son bénéfice récurrent par action (BPA) à 0,32 €, soit le bénéfice récurrent le plus élevé de l’histoire de la société à 172 M€.

Parallèlement, l’EBITDA du Groupe a connu une croissance à deux chiffres, atteignant 316 M€, un record à la fois en valeur absolue et en pourcentage des revenus. L’extraordinaire performance du bénéfice récurrent permettra au Conseil de Colonial de proposer à l’Assemblée générale des actionnaires une augmentation du dividende (+8 %) à 0,27 € par action, portant le montant total du dividende à 144 M€ à distribuer aux actionnaires.

Les solides fondamentaux opérationnels du portefeuille d’actifs de Colonial sont devenus un facteur clé pour contenir l’ajustement de la valeur des actifs, dans un contexte de baisse amorcée au second semestre 2022 avec la montée des taux d’intérêt et ses impacts sur la valeur et l’investissement. Les flux de trésorerie plus élevés, atteints grâce à l’indexation et à la croissance des loyers, ainsi que la livraison réussie des projets, ont permis de créer une valeur Alpha qui compense partiellement les corrections de valeur liées à l’expansion des rendements.

Tout au long de 2023, la résilience de la valeur des actifs de Colonial et leur attractivité pour l’investissement ont été confirmées par la forte capacité de la société à recycler le capital via des désinvestissements, tous clôturés à des prix conformes aux expertises. Au total, 723 M€ ont été désinvestis, portant la liquidité de la société à 2 900 M€ et renforçant l’extraordinaire solidité de son passif et sa capacité d’investissement future.

En faisant le bilan de 2023, en tant que Directeur général, quels points ajouteriez-vous à ceux mentionnés par le Président ?

P. Viñolas : Tout d’abord, je soulignerais la forte performance de l’activité opérationnelle : le portefeuille d’actifs prime a signé un volume élevé de contrats à des niveaux historiquement élevés, 7 % au-dessus de la moyenne des trois dernières années. Les prix des loyers dans ces contrats ont accéléré pour atteindre +11 % au dernier trimestre. Ces augmentations reflètent clairement la tendance de polarisation du marché, caractérisée par une demande privilégiant le produit Grade A de la plus haute qualité dans le CBD.

Les niveaux d’occupation de notre portefeuille s’élèvent à 97 %, l’un des plus élevés du secteur, avec une mention spéciale pour Paris, qui a atteint une occupation complète de 100 %. Deuxièmement, je mettrais en avant l’augmentation des résultats récurrents de l’exercice, stimulée par la forte croissance des revenus : le résultat récurrent a augmenté grâce à une solide progression des revenus. Cette hausse provient de plusieurs facteurs : 1) la capacité à capturer l’effet de l’indexation, 2) la croissance des loyers et l’augmentation de l’occupation, complétées par 3) des revenus supplémentaires issus de la livraison de projets.

Je tiens également à souligner que le Groupe Colonial a clôturé, au dernier trimestre 2023 et début 2024, des désinvestissements pour un montant de 150 M€ avec une prime de +5 % sur la dernière expertise. Ces opérations font partie d’un nouveau programme de désinvestissements du Groupe Colonial qui se poursuivra en 2024, avec des ventes d’actifs supplémentaires afin de recycler le capital et maximiser la création de valeur pour l’actionnaire.

Concernant votre stratégie de décarbonation, comment sa mise en œuvre peut-elle bénéficier à la compétitivité et au succès de l’entreprise ?

P. Viñolas : La tendance la plus importante est sans aucun doute le changement climatique : s’adapter de manière proactive à ces défis permettra non seulement de réduire les risques, mais aussi d’offrir de grandes opportunités commerciales. Notre engagement pour la qualité a permis à Colonial d’anticiper le secteur dans ce domaine depuis plusieurs années, et aujourd’hui nous disposons indiscutablement de l’un des portefeuilles immobiliers les plus durables d’Europe. Notre engagement envers la neutralité carbone est ferme, visant à maintenir un leadership clair en matière de durabilité. Ce leadership se reflète dans les notes ESG : Sustainalytics nous a attribué un score de 6,2, nous plaçant dans le Top 5 des 443 sociétés immobilières cotées analysées, et le CDP (Carbon Disclosure Project), l’un des indices les plus exigeants en matière de gestion du changement climatique, nous a à nouveau donné la note maximale, nous plaçant parmi les 1,5 % des meilleures entreprises au monde et comme l’un des leaders du secteur immobilier.

La stratégie du Groupe Colonial repose sur un engagement ferme envers la décarbonation de son portefeuille, une réduction progressive de ses consommations et une utilisation responsable et efficace des ressources, promouvant résolument l’économie circulaire tout au long de la chaîne de valeur immobilière.

En 2023, le Groupe Colonial a développé une nouvelle stratégie climat beaucoup plus ambitieuse que la précédente, non seulement en termes d’objectifs de réduction des émissions, mais aussi en termes de portée, en développant et en identifiant des actions pour l’ensemble de l’empreinte carbone de la chaîne de valeur du Groupe.

Cette stratégie repose sur trois piliers principaux :

• Pilier A – Réduire les émissions : réduire l’empreinte carbone de l’entreprise pour toutes les catégories, en développant et identifiant des actions visant à réduire les émissions de l’ensemble du Groupe et atteindre la plus grande efficacité énergétique.

• Pilier B – Éviter les émissions : aider à éviter les émissions de l’empreinte carbone des tiers, en proposant des produits/bâtiments offrant une option efficace pour éviter les émissions de carbone.

• Pilier C – Absorption du carbone : développer des puits, c’est-à-dire des éléments naturels ou processus qui absorbent et stockent le carbone, contribuant ainsi à atténuer le changement climatique en capturant le CO₂ de l’atmosphère.

Colonial souhaite également continuer à soutenir le Pacte mondial des Nations Unies, signé en 2019, et renouveler son engagement envers les 10 principes relatifs aux droits de l’homme, aux droits du travail, à l’environnement et à la lutte contre la corruption.

D’un point de vue stratégique, quels sont les principaux défis et opportunités pour la société ?

2023 a été une année d’ajustement de valeur pour l’ensemble du secteur ; dans ce contexte, Colonial a maintenu une excellente performance opérationnelle.

Nous avons clôturé l’année avec une forte croissance des flux de trésorerie, reposant sur un portefeuille d’actifs à haute occupation permettant de capturer des hausses de loyers dans la fourchette haute du marché. Notre engagement à créer des produits haut de gamme en centre-ville nous a permis de nouveau d’obtenir des résultats opérationnels significativement supérieurs à ceux des autres sociétés immobilières européennes.

Dans un contexte d’incertitude macroéconomique et de hausse des taux, Colonial a démontré la grande résilience de son modèle prime pour continuer à stimuler la croissance et la création de valeur.

Investir dans une stratégie d’excellence en durabilité à long terme constitue un avantage concurrentiel clair et un catalyseur de création de valeur : les biens immobiliers aux normes élevées de durabilité se louent plus rapidement, à des loyers plus élevés et suscitent davantage d’intérêt sur le marché de l’investissement, générant ainsi une prime de valeur.